互盈策略中国金茂周红辉：资产管理的核心逻辑是投资回报

专题：2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛

　　9月11日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会主办，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库承办、新浪财经、服贸会官网全程直播的2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛在京举办。大会邀请知名总部企业和资管机构，聚焦全球视野下总部经济和楼宇经济发展的机遇和挑战，探讨“破局与进化”的路径和模式，构建“城市—总部—楼宇”产业共同体，搭建总部经济和楼宇经济高端对话合作平台。中国金茂控股集团有限公司资产管理部总经理周红辉应邀作为“楼宇经济塑造城市竞争新优势”圆桌对话嘉宾出席。

　　对话实录如下：

　　在市场表现层面，中国金茂已基本达成“跑赢大市、优于平均”的预设目标，整体成效符合预期。当前的市场热度在不同的城市，不同的业态表现上有所差异，存在结构分化、冷热不均情况。就写字楼业态而言，市场整体仍处调整阶段，比如上海等特定区域市场受供应影响短期内承压较大，但在国内部分城市新起的商务区域，因新兴的行业、赛道产生企业新租、扩租需求，市场有所回暖，已凸显部分需求机遇；就酒店业态而言，部分城市亦显现结构性机遇，金茂旗下多个五星级酒店实现业绩同比提升，如三亚市场在封关政策推动下表现强劲，而西安市场则仍面临一定压力，北京、上海市场整体表现平稳，波动幅度较小；就商业业态来看，总体来讲市场竞争日趋激烈，一方面新增供应持续入市，另一方面消费意愿、商户开店意愿偏弱，部分外资物业选择退出，虽商业赛道具备发展潜力，但仅在局部城市部分项目表现突出，整体竞争格局仍较为严峻。以上是我们对当前市场的整体判断，具体情况仍需结合实际进一步分析，我们将持续保持对市场的动态观察与评估。

　　结合行业发展及企业自身的状况，中国金茂制定了“一核三聚焦”的发展战略，加速打造“第二增长曲线”。其中 “精品持有”业务是支撑公司未来第二增长曲线的关键组成部分。而与之对应的资产管理工作，中国金茂内部始终遵循“以终为始”的核心逻辑，要求对所有持有业务实现闭环管理，无论是存量项目还是增量项目，均以投资回报为核心导向开展各项工作。

　　目前，中国金茂已构建起“投、融、管、退”全周期闭环管理，不仅拥有地产开发上市平台与物业服务上市平台，还于去年成功发行国内首单商业公募REITs，内部生态链基础已基本完善，资产管理逻辑也在此基础上完成了重塑。此外，针对其他嘉宾提到的写字楼管理，我们也深有感触，我们内部提炼为“产品创新、服务升级、运营精细、因客而变”十六字策略。所有举措的核心均围绕客户需求展开，根据客户的需求去及时响应并调整我们的服务和产品。尽管各楼宇的定位及硬件标准难以轻易调整，需结合客观市场环境综合考量，但中国金茂正针对旗下多处写字楼物业进行重新定义和升级。例如，上海金茂大厦虽已运营二十余年且始终保持标杆业绩，但我们正在启动焕新升级计划，以持续迭代升级去适应市场变化。因此，从资产管理角度出发，在当前市场环境下，对持有物业进行必要的资本化改造及升级至关重要，如何通过产品迭代为资产注入新的生命力，也是资产管理的核心工作之一。

　　最后，谨以一句话总结：保持信心，苦练内功，携手共进，共赢未来。谢谢大家！

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。